Caixa faz mudanças nos financiamentos de casa, entrada maior e redução de linha de crédito

Diante da escassez dos recursos da caderneta de poupança, a Caixa Econômica Federal está apertando as condições dos empréstimos habitacionais para a classe média e vai mudar os valores mínimos de entrada. Na linha de empréstimos mais usada, a cota de financiamento foi reduzida de 80% para 70%, o que exige dos mutuários um valor maior de entrada, de 30%. O banco está mirando imóveis de menor valor e está sendo ainda mais rigoroso na análise de risco para conceder o crédito.

• Caixa: Perspectiva de alta da Selic apressa busca por novas fontes de recursos para crédito imobiliário
• Mudança de foco: Por que as construtoras estão lançando cada vez menos imóveis para a classe média?

Os recursos da poupança fazem parte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano.

No caso da outra linha de financiamento, a tabela Price, em que as prestações pagas pelo mutuário são sempre iguais e com mais juros, a cota máxima de financiamento admitida passará de 70% para 50% do total do imóvel. As mudanças passam a valer a partir de 1º de novembro.

A alteração nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco, mantendo-se nesse caso as condições vigentes atualmente.

A três meses para fechar o ano, a Caixa praticamente esgotou a meta de contratações de R$ 70 bilhões para 2024. Até setembro, foram desembolsados R$ 63,5 bilhões, segundo dados do banco. Ou seja, em nove meses, o banco emprestou o equivalente a 90% de tudo que tinha disponível.

A informação de que a Caixa vai apertar o financiamento da casa própria para a classe média foi primeiro noticiada pelo jornal Folha de S. Paulo.

Com a demanda aquecida, a Caixa, que é líder no crédito imobiliário e abocanha cerca de 70% desse mercado, está administrando os contratos para não suspender as operações. Nas agências, porém, há relatos de contratos cujo financiamento não foi liberado.

A escassez de recursos tem como pano de fundo um volume menor de depósitos na caderneta de poupança, principal fonte de financiamento para as linhas de crédito habitacional voltadas à classe média.

Uma alternativa seria utilizar recursos próprios o que, num cenário de alta da taxa básica de juros, tornaria a operação inviável. Geralmente, os empréstimos habitacionais são de longo prazo.

— Estamos administrando — disse a vice-presidente de Habitação, Inês Magalhães.

Sem fonte de recursos alternativa

Segundo ela, a Caixa deverá fechar 2024 com volume de contratações em torno R$ 72 bilhões, o mesmo patamar do ano passado. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mostram que a Caixa vem perdendo espaço para a concorrência na concessão de financiamento habitacional para a classe média, com recursos da caderneta de poupança.

Entre janeiro e agosto deste ano, a Caixa foi a instituição com menor percentual de crescimento nas operações, de apenas 0,09% na comparação com o mesmo período do ano passado. No Bradesco, a alta foi de 0,63% e, no Banco do Brasil (BB), de 0,34%. Em seguida, estão Itaú e Santander.

Para Inês, é preciso buscar fontes alternativas de recursos como reduzir temporariamente a parcela de compulsório, parte dos depósitos da poupança que os bancos são obrigados a depositar no Banco Central — o que o Banco Central não quer.

Pela legislação, 65% dos recursos captados precisam ser direcionados para o crédito imobiliário. Outra fatia, de 24,5% são recolhidos de forma compulsória ao BC, que paga aos bancos a mesma remuneração da poupança. Esse mecanismo faz parte da política monetária e enfrenta resistência por parte do BC para ser alterado.

Recentemente, o Conselho Monetário Nacional (CMN) alterou as regras das Letras de Crédito Imobiliário (LCI), fonte alternativa de recursos, para tornar os papéis mais atrativos, mas ainda assim, a mudança não foi suficiente, segundo Inês.

Em outra frente seria estimular o mercado secundário, tornar venda de carteiras de crédito imobiliário mais dinâmicas. Entretanto, esse tipo de mercado dificilmente avança num cenário de juros elevados, com a taxa básica da economia, Selic, em 10,75% ao ano, com tendência de alta.

— Precisamos levantar a discussão sobre a necessidade de novos fundings (fontes) para financiamento da casa própria — disse Inês.

Mais recursos do FGTS para Minha Casa Minha Vida

O problema da falta de recursos para o setor imobiliário só não é maior porque o FGTS destinou R$ 120 bilhões para empréstimos no Minha Casa Minha Vida, somando a suplementação de quase R$ 23 bilhões para evitar falta de recursos no último trimestre do ano.

Mas o programa só permite comprar imóvel no valor de até R$ 350 mil e é restrito a famílias com renda de até R$ 8 mil. O presidente Lula prometeu ampliar o programa às famílias de classe média, com renda de até R$ 12 mil, mas a medida não saiu do papel.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Renato Correia, disse que a Caixa reduziu o ritmo dos financiamentos e elevou o custo do crédito imobiliário.

— Sendo um banco público, a gente crê que a Caixa não vai paralisar as contratações, mas o financiamento ficou mais caro — disse Correia.

Em nota, a Caixa disse que busca alternativas para atender a demanda:

“Informamos que a Caixa estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela Caixa, mas também pelos demais agentes do mercado”.